"등기부등본은 '지금 이 순간'의 기록일 뿐입니다"
등기부등본이 깨끗하다고 안심하지 마세요. 계약 당일 집주인이 대출을 받거나, 세금을 체납한 상태라면 내 보증금은 후순위로 밀려납니다.
1. 등기부등본 '갑구'와 '을구'의 경고등
갑구(소유권): '가압류', '압류', '가등기', '신탁'이라는 단어가 보이면 뒤도 돌아보지 말고 나오세요. 특히 '신탁'된 집은 실제 소유주가 신탁회사이므로 집주인과 직접 계약하면 무효입니다.
을구(소유권 외): '근저당권' 설정을 확인하세요. [근저당권 + 내 보증금] 합계가 집값의 70%를 넘는다면 '깡통전세' 위험이 매우 높습니다.
2. 계약서에 반드시 넣어야 할 '3대 철갑 특약'
공인중개사에게 당당히 요구하세요. 거부한다면 그 집은 포기하는 게 낫습니다.
특약 1: "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하고 배액 배상한다." (전입신고 효력이 다음 날 0시에 발생하는 틈을 노린 사기 방지)
특약 2: "임대인은 계약 체결 후 잔금 지급일까지 국세나 지방세 체납이 없음을 보증하며, 위반 시 계약 해지 사유가 된다."
특약 3: "전세자금대출이 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 승인되지 않을 경우, 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다."
3. 'HUG 전세보증보험' 가입 가능 여부 확인
2026년 직장인에게 보증보험은 선택이 아닌 필수입니다.
체크: 계약 전, 해당 매물이 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 반드시 확인하세요. 보험 가입이 안 되는 집은 나중에 다음 세입자를 구하기도 하늘의 별 따기입니다.
4. 2026 신규 필수템: '지방세·국세 완납증명서'
집주인에게 정중히 요청하세요. "요즘 규정이 강화되어 은행/보험사에서 확인을 요구한다"고 하면 거절하기 어렵습니다. 집주인이 고액 체납자라면 내 보증금보다 국가 세금이 우선 변제됩니다.
💡 실전 팁: '전입신고'와 '확정일자'는 당일에!
방법: 계약서를 들고 관할 동주민센터에 가거나, 인터넷 [정부24]와 [대법원 인터넷등기소]에서 즉시 처리하세요.
중요: 잔금을 치르기 전, 그날 아침에 등기부등본을 한 번 더 떼어보는 것이 사기를 막는 마지막 관문입니다.
핵심 요약
신탁, 압류, 가등기가 적힌 등기부등본은 무조건 거르세요.
잔금 다음 날까지 근저당 금지 특약을 반드시 넣으세요.
전세보증보험 가입이 안 되는 집은 계약하지 마세요.
집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 서류를 요구하세요.
다음 편 예고: "1년에 50권 읽기, 생각보다 쉽습니다." AI를 활용해 책의 핵심만 뽑아내고 내 지식으로 만드는 '2026 전략적 독서법'을 알려드립니다.
혹시 지금 이사 갈 집을 알아보고 계신가요? 등기부등본을 열람했는데 '을구'에 근저당권이 설정되어 있다면, 그 금액이 집값의 몇 %인지 지금 바로 계산해 보세요. 20%만 넘어도 신중해야 합니다!